💼 FAQ Juridique – Cas pratique
Renouvellement du bail commercial : entre valeur locative et plafonnement légal
🧑💼 Le cas
La SAS Hair of the Dog, exploitant un restaurant rue de Seine à Paris, arrive en fin de bail commercial. Elle demande le renouvellement et une baisse du loyer. Le bailleur refuse la baisse et un contentieux s’ouvre. Expertise, argumentaires opposés, coefficients contestés… le juge tranche.
⚖️ Ce que dit le droit
📌 Renouvellement et fixation du loyer
La demande de renouvellement donne lieu à une fixation judiciaire du nouveau loyer selon la valeur locative au jour du renouvellement (article L.145-33 du Code de commerce).
🔎 Cette valeur dépend :
- des caractéristiques du local
- de sa destination
- des obligations des parties
- des prix pratiqués dans le voisinage
📐 Un expert judiciaire est souvent désigné pour évaluer objectivement la valeur.
💶 Prix plafonné vs valeur locative
Le loyer plafonné est un maximum à ne pas dépasser sauf déplafonnement justifié. 👉 Si la valeur locative est inférieure, le juge fixe le loyer à cette dernière.
📊 Dans ce cas :
- valeur locative retenue : 83.430 €
- loyer plafonné : 94.202 € ➡️ Le juge fixe le nouveau loyer à 83.430 €
⚖️ Les débats au cœur de la décision
🧾 Surface pondérée contestée
Le local est réparti entre rez-de-chaussée et sous-sol, avec des coefficients discutés. Le sous-sol, peu fonctionnel et accessible, est minoré par le juge. ➡️ Surface pondérée retenue : 86,95 m²
📈 Références de marché
Le juge accepte des références diverses, y compris les locaux fermés ou à activité différente : 🏛️ L’important : refléter les loyers du quartier à date donnée.
📉 Majoration et minoration
- +5 % pour accès multiface
- –4 % pour charges exorbitantes (impôt foncier + travaux imposés)
➡️ Résultat : une majoration nette de 1 % appliquée à la valeur locative.
📆 Application rétroactive et intérêts
💼 Le nouveau loyer produit effet au 1er octobre 2020, date du renouvellement. 📎 Des intérêts légaux s’appliquent sur le différentiel, capitalisables après un an.
🧾 Les frais d’expertise et de procédure sont partagés. ❌ Pas d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
✅ Conclusion
Le renouvellement du bail commercial n’est pas une simple formalité. 📏 L’expertise, la cohérence des références et la négociation contractuelle sont clés. ⚖️ Le juge arbitre entre demandes parfois très éloignées pour garantir un équilibre économique.
