💼 FAQ Juridique – Cas pratique

L’indemnité d’éviction commerciale : protection du locataire ou levier du bailleur ?

🧑‍💼 Le cas

La société HCN occupait un local à Paris pour son activité de prêt-à-porter. Le bail commercial a pris fin, les bailleurs ont refusé le renouvellement… mais ont proposé une indemnité d’éviction. S’en est suivie une saga judiciaire : protocoles d’accord, occupation prolongée, conflit d’intérêts. Comment le droit encadre cette indemnité et à quels risques s’exposent les parties ?

⚖️ Ce que dit le droit

📌 L’indemnité d’éviction : principe

Lorsqu’un bail commercial n’est pas renouvelé, le locataire a droit à une indemnité d’éviction sauf exception. Elle compense le préjudice lié à la perte du local, souvent vital pour l’activité.

📊 Évaluation de l’indemnité

Elle tient compte de plusieurs éléments :

• valeur du fonds de commerce 🏪
• frais de déménagement et de réinstallation
• pertes liées à l’arrêt de l’activité
• valeur locative du bien

📎 Une expertise contradictoire est souvent recommandée pour éviter les litiges.

🤝 Le protocole d’accord : solution ou source de conflit ?

Un accord amiable peut fixer le montant de l’indemnité. Encore faut-il qu’il soit valide et signé par toutes les parties autorisées.

💡 Attention : un accord non signé ou adopté sans majorité peut être contesté.

❌ Les obstacles possibles

🔐 Occupation des lieux postérieure

Si le locataire ou un tiers reste dans les lieux après la date convenue, il s’expose à :

• une indemnité d’occupation
• une procédure d’expulsion ⚠️

💬 Contestation du montant

Des ayants droit ou associés peuvent contester :

• la justesse du montant
• l’existence d’une fraude
• le non-respect des formalités

⚖️ Le juge vérifie alors la légitimité du protocole et les expertises produites.

📂 Communication de pièces

Un bail signé avec un nouveau locataire peut être exigé comme pièce utile au litige. 📩 Le juge peut ordonner la production sous astreinte si elle éclaire la régularité de l’indemnité versée.

✅ Conclusion

L’indemnité d’éviction est un droit, mais sa mise en œuvre est semée d’embûches : contestations, occupation prolongée, désaccords sur la valeur des locaux… 🧭 Le recours au juge est souvent inévitable pour garantir l’équilibre entre les intérêts du bailleur et du locataire.