En bref
Logement vide
Le propriétaire d’un logement vide peut donner congé à son locataire dans le cadre d’un bail d’habitation pour vendre le logement, le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, …). Pour cela, il doit respecter des conditions de forme et de délai (préavis).
Par exemple, le congé délivré ne peut prendre effet qu’au terme du bail. Il existe toutefois des locataires protégés, dont le bail ne peut pas être résilié.
Logement meublé
Dans certains cas, le propriétaire d’un logement meublé peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail à condition de respecter certaines conditions de formes et de délais.
Il peut donner congé pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, …). Une exception existe toutefois : les locataires protégés.
1. Formalités préalables
Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le congé doit faire l’objet d’une notification par :
- lettre recommandée avec avis de réception
- ou acte d’huissier
- ou remise en main propre contre récépissé ou émargement
Pour les baux relatifs à des logements vides, depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I ; Arrêté TERL1711455A du 13-12-2017 : JO 20 texte n° 19).
2. Motif du congé
Le congé ne peut être délivré valablement par le bailleur que s’il est donné pour l’un des motifs suivants : Congés pour
- Reprise
- Vendre le logement
- Motif légitime et sérieux.
a. Le congé pour reprise
Il est possible de délivrer congé et de s’opposer au renouvellement du bail pour :
- habiter dans le logement en tant que résidence principale
- ou y loger un proche en tant que résidence principale
Seules les personnes suivantes peuvent bénéficier de ces dispositions :
- le bailleur
- son époux
- son concubin depuis au moins 1 ans à la date du congé
- si ils sont Pacsés, son partenaire
- un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint (époux, concubin ou Pacs).
Il faut noter que si le locataire congédié constatait que personne n’occupe les lieux, il pourrait entamer une action judiciaire.
b. Le congé pour vendre
Le bailleur peut donner congé au locataire pour revendre l’appartement.
La vente du logement ouvre droit au profit du locataire à un droit de préemption, ce qui signifie qu’il pourra acheter le bien par priorité sur d’autres acheteurs.
À noter que même dans le cas où la vente n’a pu se réaliser, par exemple en l’absence d’acheteur intéressé, le congé n’en demeurera pas moins valable.
c. Le congé pour motif légitime et sérieux
Le bailleur peut donner congé pour motif légitime et sérieux, à charge pour lui de prouver la réalité et la légitimité de ce motif en cas de procédure judiciaire.
Le motif légitime et sérieux n’est pas défini par la loi.
Divers motifs sont envisageables tels que, par exemple, des troubles du voisinage, une sous-location sans autorisation, un défaut d’assurance etc.
La faute du locataire n’est pas une condition de validité du congé délivré pour un motif sérieux et légitime.
3. Locataires protégés
L’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose, pour la délivrance du congé, des conditions relatives à l’âge et aux ressources du locataire
Le locataire est protégé :
- s’il héberge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail) et fiscalement à charge
- et si, à la date de notification, le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds fixés par arrêté du ministre chargé du logement.
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur:
- a plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail)
- ou a (à la date de notification) des revenus inférieurs à ces plafonds de ressources,
- ou trouve une solution de relogement au locataire
4.Contenu de la lettre
La lettre de congé doit préciser le motif pour lequel il est délivré.
Le contenu de la lettre diffère en fonction du motif utilisé pour justifier la délivrance du congé.
S’il s’agit d’un congé pour reprise il faudra préciser :
- les noms et adresses du ou des bénéficiaires
- et, pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
S’il s’agit d’un congé pour vendre, la lettre de congé adressée au locataire doit :
- indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
- et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).
Quant au congé pour motif légitime et sérieux, la lettre devra être particulièrement précise sur le motif qui entraine le non renouvellement du bail.
À défaut d’indiquer ces éléments dans la lettre de congé, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
5.Délais
S’agissant d’un bail portant sur un logement meublé, l’article 25-8 de la loi n°83-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois ».
En revanche, en ce qui concerne les logements vides, l’article 15 de la même loi prévoit que « le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».
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