En bref
Un bailleur a fait appel à nous avec une question bien précise. Dans le cadre où les plafonds d’un bien sont dégradés, à qui revient la charge des « grosses réparations » relatives aux plafonds?
Les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, ne possèdent malheureusement pas de définition légale. Entre autres la jurisprudence pose une définition générale des grosses réparations.
Ainsi, en général, sont définis comme étant une grosse réparation à la charge du bailleur tous les travaux relevant de la structure et de la solidité de l’immeuble loué. Une exception subsiste car le locataire se doit d’entretenir les lieux correctement. Ainsi, si cela n’est pas fait, les travaux sont à la charge du locataire.
Les grosses réparations de l’article 606 du code civil
La loi indique la répartition des charges relatives aux différentes réparations.
Les travaux à la charge du bailleur sont les grosses réparations mentionnées par l’article 606 du Code civil. « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »
Le locataire, quant à lui, doit prendre en charge le coût des réparations d’entretien prévues par l’article 605 du même Code.
Mais il n’est pas toujours facile de déterminer à quel type de « grosses réparations » la loi fait référence. En effet, il n’existe pas de définition légale des grosses réparations mais seulement l’énumération de l’article 606 du Code civil la charge des travaux entre les parties.
De ce fait, les catégories des charges incombant au locataire figurent dans son bail commercial, car les plafonds ne constituent pas des éléments visés par l’article 606 du Code civil.
La notion jurisprudentielle de structure et de solidité des murs
La jurisprudence ne considère plus aujourd’hui la liste de l’article 606 comme exhaustive mais estime que les réparations qu’il vise sont celles qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».
Ainsi, en général, tous les travaux relevant de la structure et de la solidité de l’immeuble loué sont définis comme étant une grosse réparation à la charge du bailleur.
Les réparations peuvent être à la charge du locataire si elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de sa part.
De ce fait, les réparations d’entretien sont celles qui sont « utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble » et celles-ci sont à la charge du locataire.
L’exception: le non respect de l’obligation d’entretien du locataire.
En sommes, il existe deux possibilités:
- La charge des plafonds correspond à une « grosse réparation » :
Dans ce cas les dépenses sont supportées par le bailleur. - La charge des plafonds correspond à des réparations d’entretien » :
Les dépenses sont alors supportées par défaut par le locataire.
Au vue de l’exception, les travaux de plafonds sont à la charge du locataire.
En conclusion
Si les travaux relatifs aux faux plafonds affectent la structure et la solidité de l’immeuble, il s’agit d’une grosse réparation à la charge du bailleur ; a contrario si lesdits travaux constituent uniquement des travaux de réparation ils sont à la charge du locataire.
Comme vous l’aurez remarqué à travers cet article, la répartition des charges en matière de bail commercial peut être un véritable casse-tête.
C’est pourquoi, vous ne devez pas hésitez à solliciter l’aide d’un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches et répondre à vos questions.
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Pour aller plus loin:
Bail commercial: charges et dépenses du locataire et du bailleur
